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2022上半年襄阳房地产市场总结&下半年趋势展望

2022-08-18 16:56:38    襄阳房产网     楼盘行情 政策法规     

概述:

2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资累计同比首次负增长。同时,我国经济运行的外部环境仍严峻复杂,经济下行压力加大,“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来,中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面落实因城施策,上半年地方优化政策近500次,创历史同期新高,行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现,5月以来重点城市销售面积环比转增,市场底部回升。



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宏观篇


楼市政策


1.宏观政策:因城施策,降首付、发补贴、提高公积金贷款额度保障房地产健康发展。


2022年以来,各地积极结自身情况出台相关调控措施,上半年,全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近500次。


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2022年上半年各月各线城市政策发布次数


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2022年上半年各月政策发布次数


热点一二线城市:需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎

普通二线及三四线城市:房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高。


2.价格水平:上半年新房与二手房价格累计均微幅上涨,房价呈现企稳横盘态势。

①百城新建住宅方面,2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,房价现底部企稳迹象。

②2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,为2016年以来同期最低水平,涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来,在持续性的稳楼市政策助力下,百城新建住宅价格稳中微升,6月百城新建住宅均价16205元/平方米,环比上涨0.04%,房价呈现底部企稳迹象。


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2020年1月至2022年6月百城新建住宅均价及环比变化


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2020年1月以来主要城市群新建住宅均价环比变化


3.成交规模:上半年重点城市住宅销售面积同比下降超四成,5月起环比转增,市场底部回升。


上半年,重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成,购房者置业信心不足,成交规模为近几年同期最低水平,市场延续调整态势。根据中指数据,2022年上半年,重点100新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米,同比下降42%,与2019-2021年同期均值相比下降31%,较2019年同期下降28%,市场情绪整体偏低。


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2019-2022年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积


4.需求结构:短期刚需观望情绪浓,改善性需求韧性强。


2022年以来,宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素,对刚需置业群体的影响更加明显,购房者观望情绪更重,特别是房价较高的热点一二线城市,低总价段产品的刚需客户买房意愿下降明显,需求释放动力不足而较高总价段产品的改善性群体入市积极性相对较好,改善型产品体现出一定韧性。


上涨:深圳、南京、无锡、芜湖等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出。

下跌:沈阳、福州、苏州、廊坊、佛山等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2021年有所下跌


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一二三线城市套总价均值变化


5.市场供应:上半年重点城市供应端明显走弱,新批上市面积同比降幅超四成。


2022年上半年,受购房者观望情绪浓厚、疫情管控和市场销售低迷等因素影响,房企推盘积极性不足,供应节奏明显放缓。


据初步统计,2022年上半年,重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米,同比下降44%,与2019-2021年同期均值相比下降39%,较2019年同期亦下降39%。6月企业推盘节奏有所加快,50个代表城市商品住宅月均供应规模同比下降近四成,降幅较5月收窄约10个百分点,环比增长42%,市场供应端有所修复。


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2019-2022年50个代表城市商品住宅月度供应面积走势


6.土地供求:政府供地力度放缓,全国300城住宅用地供求规模均缩量明显。


2022年上半年,受房地产交易市场活趹度不足、企业资金压力大等因素影响,推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%。


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2009-2022年上半年全国300城各类用地和住宅用地成交面积


7.土地成交:优质地块增加带动一二线城市楼面均价上涨,三四线城市受市场下行影响较大。


上半年各线城市宅用地供求规模均下降,成交规模降幅均在四成以上。其中,一线城市推出面积同比降幅超两成,二线、三四线城市土地市场整体表现仍较低迷,推出面积同比降幅均四成,成交面积降幅均在50%以上。


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2022年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化


8.房企拿地:房企拓储投资力度偏弱,全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位。


流拍和撤牌方面,2022年上半年土拍情绪延续去年下半年的低温态势,根据中指数据,2022年上半年,全国流拍和撤牌数量合计1995宗,在土地供地力度减弱的影响下,流拍和撤牌地块数量同比分别下降14.3%、21.5%,流拍撒牌率达23.4%,较去年同期提升5.1个百分点,较去年下半年下降3.1个百分点。


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*多城市供地量虽然缩减,但为了提高企业拿地积极性,地方政府提高供地质量,优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨,而三四线城市受市场下行影响较大,成交楼面价同比下跌超两成。


9.襄阳房地产建设品质进一步规范

"十四条"所指的新建住宅是2022年1月19日后襄阳市襄城区、樊城区、东津新区、高新区、襄州区和鱼梁洲开发区国有土地上依法建设的住宅建筑。



襄阳棚户区改造
2022上半年襄城、樊城、东津新区征地超3500亩!

涉及街道、社区或村落达40余个!


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总投资约40亿元!庞公片区棚户区改造

庞公片区城市棚户区改造项目共有4个建设地点,地块1、地块2、地块3、地块4位于襄城区胜利街以东、内环南线以南、凤雏大道以西、滨江大道以北范围内。


建设住宅(还建房)公共配套用房:

总建设用地面积184173㎡,总建筑面积385460.60㎡,设容建筑面积282220㎡;

地块1设用地面积61573㎡,总建筑面积117971㎡;

地块2建设用地面积40604㎡,总建筑面积77858.20㎡ ; 

地块3建设用地面积41350㎡,总建筑面积79254.70㎡ ;

地块4建设用地面积40646㎡,总建筑面积110376.7O㎡。


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部分征地涉及区域

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襄阳房地产政策情况


1.2022年上半年,襄阳利率历经三次下调,首套房4.25%近8年最低利率。


3月19日,襄阳市传出利好——银行下调房贷利率。"首套房利率下调至5.28%,二套房5.57%,这一利率水平已成为襄阳市国有大行房贷利率的主流。”


5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.70%,5年期以上LPR为4.45%。自5月21日起,新发放个人住房按揭款利率调整为:首套房利率4.80%,二套房利率5.05%。      


6月12日,后再次下调至首套4.25%!降低商贷利率,首套房贷利率下限为不低于LPR减20个基点(首套房4.25、二套房5.05%) ;


2.“襄七条”发布!促进房地产平稳健康发展!


6月12日,市住建局、市财政局、市自然资源和规划局、市地方金融工作局、市行政审批局、市住房公积金中心、人行襄阳中支、襄阳银保监分局等八个部门联合出台《关于做好促进城区房地产业健康发展工作的通知》(简称《通知》),支持群众合理购房需求,促进房地市场平稳健康发展。


公积金:

提高住房公积金贷款最高额度至70万元;

住房公积金贷款首付比例;

首套房降至20%二套房降至30%;

贷款额度暂不执行存贷挂钩政策;


契税补贴:

关于完成契税缴纳给予每套2万元的补贴政策;

市住建局将在城区面向市场公开征集;

具备验收条件且开发企业在备案价格基础上承诺让利的现房;

以上现房均约定是在2023年的元月31号交房;


金融信贷:

降低商贷利率,首套房贷利率下限为不低于LPR减20个基点(首套房4.25、二套房5.05%);

调整住房商业贷款首付比例;

首套房降至20%;

二套房降至30%;


人才购房:

符合襄阳市人才安居保障办法规定的,对新来襄返襄就业创业人才购买现房,可依据人才类别分别享受15万、12万、8万、6万不等的一次性的购房首付款补贴券。

   

长期来看,房贷利率下调,首付降低等政策出台,可进一步释放市场需求,但对于现阶段居民购房意愿改变较难,一方面是因为房企流动性危机尚未解除,对楼市前景缺乏信心;另一方面是此轮疫情反复干扰。因此,房地产市场复苏仍需时间。


目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制,在市场销售继续下行的情况下,政策力度有望进一步加强。短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。


 但从长远来看市场并未完全走出了降温的通道,上半年的一些负面数据(企业暴雷、交房问题不断等)加之疫情的反复,可能也将对下半年的数据产生一定影响。


购房者置业预期不足叠加疫情反复影响下

下半年房地产市场或仍延续低温态势



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土地篇

襄阳土拍


1.2022年上半年土拍成交明细

截止到6月24日,2022年上半年襄阳土拍市场共供应37宗地块,其中住宅/商住/商业用地共19宗,14宗地块成功出让,其中住宅共计8宗土地,襄城3宗,樊城区2宗,高新区2宗、襄州区1宗,从拿地房企看,基本以本地房企、国企或城投公司为主。


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2.2022年上半年土拍成交区域


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楼市篇


1.2022年上半年预售证发放明细


2022上半年襄阳下发37张预售证,预售面积97万方,高新区“十一张”拔得头筹!


从月度数据来看,1月房企赶在开年上市,力争拔得头筹,下发预售证及预售面积较多;3-6月整体供应较为稳定,传统"金三银四"及6月的年中冲刺没有预期的火热。


2022年1-6月襄阳各区域预售证发放数量

排名

区域

发放预售证数量

1

高新区

11

2

襄州区

9

3

东津新区

7

4

樊城区

5

5

襄城区

5


2022年1-6月襄阳中心城区下发预售证情况

月份

预售证(张)

预售面积

总户数

1月

11

314353.02

2783

2月

2

43816

301

3月

6

137560.45

1156

4月

9

199909.69

1565

5月

5

129998.46

1203

6月

4

151069.01

1293

合计

37

976706.61

8301


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2.襄阳商品住房供求量价

2022年1-6月,共计新增预售面69.23万方,成交面积116.43万方,同比去年新增预售下降了49%,成交下降了36%。

截至2022年6月末,已批准预售尚未网签售出的商品住房约17036套,面积约204.44万平方米,按照2022年1-6月月均去化速度计算(19.4万方/月),需10.53个月完成去化。


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3.襄阳新房成交面积占比

2022年6月,从面积段来看,襄阳120(含)-140㎡面积段成交套数最多,占比为34.1%,较上月收窄4.7个百分点。

2022年6月,从单价段来看,襄阳8000(含)-10000元单价段成交套数最多,占比为40.4%,较上月扩大5.8个百分点。

2022年6月,从总价段来看,襄阳80(含)-100万元总价段成交套数最多,占比为29.3%,较上月扩大12.7个百分点。



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襄阳市新房成交面积段对比


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襄阳市新房成交总价段对比


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襄阳市新房成交单价段对比





襄阳楼市总结



结合销售政策及市场销售情况上来看,襄阳整体市场逐步进入回复通道,但整体恢复仍依赖于宏观经济的修复节奏,疫情防控效果及政策优化力度方面。


从各区域房企销售情况上来看:

襄城区:

土地供应量多,现阶段住宅存量以庞公片区为主;渠道方面除民发外均有渠道入驻,成交量方面呈现两极分化态势,重点集中在高速发展及沿江的庞公片区,月去化量达到20套左右,相比之下襄南区域整体热度偏低,月均去化不足10套。从成交价格来看,庞公区域价格最高为14000元左右,相比襄南区域价差约5000元/㎡,购房群体特征多以改善型客户为主,较为关注产品所在地段以及品牌。常规价格战无法决定客户选择性;未来庞公片区随着发展配套相继落地,价格存在一定的上涨空间。襄南区域价格将持续保持稳定。


樊城区:

土地供应量显较少,2022年上半年仅在2宗住宅用地成交;从住宅货量上看,整个区城内无较大供应、2022年6新增一个项目入市,渠道主打项目少,主要以全民经纪人为主。片区去化速度普遍较为稳定。销售价格以沿江板块为高区,多集中在12000元/㎡以上,其他位置为10000元/㎡上下;片区价格梯度分明,购房群体特征分化同样明显,改善型客户多选择江最区域,刚需及刚改客群则根据客群对商业、教育等不同的需求有不同项目可供选择,随着供应量持续减少,片区内部竞压逐渐释放,预计客群向外部区域流失率将会增加。


高新区:

虽2022年上半年土地供应量较少,但从预售数量上来看,多个项目集中推货,库存量也将持续走高,从渠道上来看高点数、快结佣成为该区域决定销售速度的主要原因,从成交价格上看,各项目相较于年初均有200-500元不等的价格让步﹔购房群体特征上看该区域多为刚需行置业群体,主要客户为樊城区高价导致的客户外溢,较为关注的为性价比及交房保障。下半年该区域面临多个项目交付,交付结果也将对整体市场销售造成一定量的影响。


襄州区:

土地供应少,但项目为全市集中度最高区域,从贷源库存情况来看,多个项目均进入清尾阶段﹔渠道方面以高佣金进行客户聚集,佣金点数主要集中在3.2%左右,成交量方面货源市足项目整体销售速度较快,清尾项目流速一般,主要以特价房作为主要输出手段,但由于货源问题。目前片区价格仍属于市区价格洼地,购房群体多以周边乡镇刚需置业为主,除此之外还将面对东津区域的客户分流,未来在无新增项目入市的情况下,该区域重点以清库存为主,价格存在略微下调的可能。


东津新区:

东津目前新增土地供应较少,但住宅存量是整个襄阳片区中最高。作为目前渠道主要聚集区域,部分项目月成交量达50套以上,未聚焦项目为月均20套以下,片区销售价格呈现两极分化态势,高价格区域集中在华侨城片区,低价区域较为分散,客户群体以刚需为主(以东南方向进城置业客户为主),未来东津片区,将是下半年政策利好的去库存区域。


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