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2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》

发布时间:2018-11-02  来源:襄阳市住房保障和房屋管理局  
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中国社科院财经战略研究院

中国社科院城市与竞争力研究中心

中国住房市场发展月度分析报告


(2018年10月)


十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局会议提出要“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组在2018年9月大数据房价指数(BHPI)监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》。


一、发展现状与存在问题


在中央定调坚决遏制房价上涨后,房价预期有了显著的改变,投资投机热情下降。复杂的国内外经济形势,也使市场的观望情绪有所增强。棚改货币化安置政策的调整,对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。少部分负债较高的房地产企业资金链紧张,正采取快速降价回笼资金的销售策略。在诸多内外因素的综合作用下,一二线城市房价由微涨转为小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。


1.一线城市房价由缓涨变为微降,但市场机制扭曲程度较大


2018年初以来,北京、深圳房价均有所回升,上海继续下降,广州较快上涨。与2018年1月相比,2018年9月北京房价累计上涨5.48%,深圳房价累计上涨2.97%,广州房价累计上涨9.3%,只有上海房价累计下跌5.58%。


2018年9月,在中央严控房价上涨的政策背景下,北京、深圳房价回升进程中断。与2018年8月相比,9月一线城市房价环比下跌0.47%,环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外,北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%,深圳环比下跌0.85%,上海环比下跌1.3%。


一线城市中,北上深三城房价水平由以前的大体接近,到差距逐步拉开。北京房价中位数仍居第一,为57043元/建筑平方米。深圳第二为52510元/建筑平方米,上海以45376元/建筑平方米低于深圳居第三位。9月北京房价中位数比8月下降了2009元每建筑平方米,深圳及上海仅略有上升,广州房价中位数比8月上升了2506元/建筑平方米。


虽然一线城市房价已经得到有效控制,但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段,市场扭曲程度较大。这主要具体表现在:在严厉的限购限贷政策作用下,大量中等及以上收入群体由购转租,推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场,但相应的配套制度并没有跟进,二手房换房交易时间长、成本高,造成二手房市场流动性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到严重抑制等。


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2.准一线及二线城市由涨转跌,房价与现阶段当地居民收入水平脱节


在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下,准一线及二线城市房价也由涨转跌。


与2018年8月相比,9月准一线城市房价环比下跌0.01%,涨速比上月回落0.22个百分点。除苏州外,重庆、天津、杭州房价均环比下跌。9月准一线城市房价中位数比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外,其余各城市房价中位数与上月相比变化较小。曾为全国房价第一的杭州,9月房价中位数为31557元/建筑平方米,比上月下降475元/建筑平方米,房价水平居准一线城市第一,全国第七。准一线城市中,重庆房价中位数最低,为14113元/建筑平方米,比上月下降93元/建筑平方米。


与2018年8月相比,9月二线城市房价环比下跌0.563%,涨速比上月进一步回落0.53个百分点。西安、青岛、成都、武汉等2017-2018年房价上涨较快的热点二线城市,房价均环比下跌,厦门房价继续下跌。其中成都环比下跌3.74%、武汉下跌2.1%、青岛下跌1.55%,西安下跌1.38%。热点二线城市房价由涨转跌,也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌;厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。


二线城市9月房价中位数的平均值为18383元/建筑平方米,较上月略降106元/建筑平方米。厦门以32942元/建筑平方米居二线城市第一,沈阳以10080/建筑平方米居最末。二线城市中,房价中位数在20000元/建筑平方米以上的城市还有南京、福州、宁波、青岛。西安、成都等2017-2018年热点城市,房价水平在二线城市中处于中等偏下水平。


2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨,与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅速上涨,使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制,房价可能会出现迅速下跌。天津房价在2018年出现了快速下跌,成都房价近期也有较快下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌,后期有可能复制天津、成都、厦门的房价走势。


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3.三四线城市房价接近停涨,库存水平有望重新回升


2016年以来,在货币化棚改等强力去库存政策的作用下,三四线城市新建商品住房总体库存水平较低,这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应,也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。


与2018年8月相比,9月三四线城市房价环比微涨0.154%,涨速比上月进一步回落0.49个百分点。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边,不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。


三四线城市9月房价中位数的平均值为9859元/建筑平方米,较上月略降23元/建筑平方米。三亚以31818元/建筑平方米居三四线城市第一位,鞍山以3802元居最后一位。


9月廊坊(燕郊)房价指数较上月下降了3.85%,较2017年3月下降了42%,接近于“腰斩”。 9月廊坊(燕郊)房价中位数为16982元/建筑平方米,较上月下降1479元/建筑平方米,较2017年3月中位数31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米。这也充分说明,“房子是用来住的,而不是用来炒的”,违反这一规律或将受到市场严惩。


10月初江西上饶发生因个别开发商大幅度下调售价,引发老业主冲击售楼处事件。9月上饶房价指数环比下跌0.3%,涨速比上月降低1.5个百分点。房价中位数为8227元/建筑平方米,较上月下调106元/建筑平方米。当地住房市场并没有出现显著下行,大幅降价属于个别开发商的营销策略。尽管如此,区域龙头企业的率先降价将对当地市场房价构成较大向下冲击。


另一方面,三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存,但在房价水平处于历史高点的剌激下,住房库存有望再度进入攀升通道。已经售出住房的利用效率低,存量空置现象也较为严重。


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注:城市数据一般不包括下辖县级市及县;由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准;廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。


4.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降,租房市场规范发展的相关法规制度欠缺


大数据住房租金指数监测显示,2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值。2018年7月,28个重点监测城市住房租金平均环比上涨1.145%。其中环比涨幅在2%以上的有郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市;环比涨幅在1%~2%之间的有杭州、重庆、无锡、石家庄、烟台、天津、南京、大连、珠海等7城市。与2017年12月相比,2018年7月累计涨幅在10%以上的有上海、石家庄2个城市,累计涨幅在5%-10%的有北京、深圳、重庆、珠海、青岛、天津、大连7个城市。


2018年8-9月,重点城市住房租金水平轻微回落。2018年8月,29样本城市住房租金平均环比下跌0.11%。杭州、西安、上海、天津、青岛、烟台、无锡、广州、北京、长沙、厦门、济南、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。与2017年12月相比,2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有石家庄(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5个城市。


8-9月租金止涨,主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面,住房租赁市场立法滞后,相关市场规则欠缺,导致住房租赁市场秩序混乱,租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场,推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。


二、形势分析与预测


从外部环境看,国际经济形势复杂多变,美联储进入加息周期,国际资本市场动荡加剧,中美贸易摩擦尚未缓解。外部不确定性显著增加,短期内将增强住房市场观望情绪。


从政策面看,中央抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实,这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。


从城市层级看,一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小;二三四线城市一旦销售不畅,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力。


从市场层面看,部分开发企业资金链较为紧张,为了生存采取降价促销回笼资金策略,将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。


从资金面看,随着定向降准等稳健货币政策的实施,市场利率有所下降,预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。


基于以上因素综合推测,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。


三、对策与建议


一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力、稳定房价预期。一、二线城市继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策,切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。坚持“因城施策”不搞政策一刀切,避免诱发系统性风险。保持调控政策的持续性与稳定性,促进房价预期的稳定。


二是建立完善住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源。


建立完善租房市场相关制度,包括:加快推进住房租赁立法,保障租购房同权,在发生各类纠纷时优先保护租户权益;完善市场规则,探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度;规范市场秩序,重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、违规隔断出租行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等。


多渠道扩大重点城市租赁房源,包括加快公租房的建设与配租;加快对集体土地建设租赁住房试点的推广;对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓,给予更多的规划、土地利用、税收政策支持;出台可行性细则,支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。


三是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机,加快推进和深化期房预售制度改革、土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房开发制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革。通过相关财权事权改革,促进与住房相关的基本公共服务的一体化与均等化。



报告撰写人:


邹琳华  住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任


吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编 


住房大数据项目组主要成员:


王业强  吕风勇  姜雪梅 王先柱  黄进  赵奉军  邹丽丹  王杉  张淑娟  李言 吕有金 雷红  何倩  李想


本研究得到国家自然科学基金面上项目“多中心群网化中国城市新体系的决定机制研究”(批准号:71774170)及“基于互联网大数据和重复交易法的中国城市住房价格指数编制研究”(批准号:71774169)支持。



大数据房价指数(BHPI)由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据千万级的存量住房价格数据,利用最新大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用,BHPI力求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数,指数样本目前覆盖了约142个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性,BHPI仅监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。


每月最新《中国住房(租赁)市场发展月度分析报告》,大数据房价(租金)指数(BHPI)及更多数据,请登录住房大数联合实验室网站www.zfdsj.org查询,或关注实验室微信公众号“住房大数据”订阅。问题与建议请联系邮箱:zfdsj2@163.com,或加微信号:11192160,项目组电话:17190301535。

住房大数据学者交流微信群,欢迎研究同仁及在校博士生加入。请加微信号:11192160获得邀请,留言注明姓名、身份及研究方向。



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